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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Baufinanzierung ist das Werkzeug, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Mithilfe von Eigen- und Fremdkapital sind die hohen Anschaffungskosten zu bewältigen.
  • 47,5 % aller Haushalte in Deutschland haben sich den Wunsch nach Haus- oder Grundbesitz bereits erfüllt, während immer noch 4 von 5 Deutschen davon träumen.
  • Gute Planung ist beim Bauen oder Kaufen das A und O. Mit der richtigen Finanzierung lassen sich schnell einige Tausend Euro sparen.

Was ist eine Baufinanzierung?

Der Begriff Baufinanzierung bezeichnet alle finanziellen Mittel, die für den Kauf oder Bau einer Immobilie benötigt werden. Dazu gehören Erspartes, das sogenannte Eigenkapital, und Darlehen oder Kredite, die ein Käufer oder Bauherr zur Bezahlung seines Eigenheims aufnimmt. Als Geldgeber kommen Banken, Versicherungen, Bausparkassen, die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau), Landesbanken oder private Darlehensgeber aus Familie und dem Freundeskreis in Betracht. Mithilfe eines Baufinanzierungsrechners kann man mit verschiedenen Variablen den Bedarf an Darlehen und die monatlichen Belastungen durchrechnen.

Baufinanzierung richtig gemacht

Nur sehr wenige sind in der Lage, diese Anschaffung aus der eigenen Kasse zu bezahlen oder solange zu warten, bis genug angespart ist. Deshalb greifen fast alle Bauherren und Käufer zu einem Immobilienkredit. Es ist keine Schande zuzugeben, dass die Geldsummen und die langen Bindungen an Geldgeber nervös machen. Um die ideale Finanzierung zu bekommen, lohnt es sich, genaue Informationen einzuholen und gut zu vergleichen. Schließlich handelt es sich um eine Entscheidung, die man fürs Leben trifft.

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus leben seit zwei Jahren in einer 2,5 Zimmerwohnung zur Miete. Die Stadt liegt direkt vor der Haustür und die beiden haben bisher das Großstadtleben in vollen Zügen genossen. Doch die Situation hat sich geändert, denn ein weiteres Familienmitglied hat sich angekündigt. Der Platz reicht nicht mehr aus. Mit dem Bedürfnis nach einer größeren Wohnung kommt plötzlich auch der Wunsch nach ein wenig mehr Grün und einer verkehrsberuhigten Gegend auf. Schließlich soll der Nachwuchs auf der Straße und im Garten spielen können. Die beiden beginnen, sich nach einem Haus oder einem Baugrundstück umzuschauen. Wird ihr Erspartes für die Baufinanzierung reichen?

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Zu einer Baufinanzierung gehört ein ausgereifter Plan und eine Menge Informationen vorab. Verschiedene Schritte helfen dabei, nichts zu überstürzen und Fehler zu vermeiden.

Man wird meistens erst dann ein Haus errichten, wenn man lange genug davon geträumt hat. Romana Prinoth Fornwagner, italienische Archäologin.

Wie läuft die Finanzierung eines Bauvorhabens ab?

In 3 Schritten zum Eigenheim

1. Schritt: Investitionssumme

Die erste Aufgabe ist, festzustellen, wie hoch die Gesamtinvestition sein darf. Dabei ist jede Situation anders und muss individuell betrachtet werden. Auch wenn Mathematik nicht zu den Lieblingsfächern gehörte, muss sich ein Bauherr mit den Finanzen auseinandersetzen, um die Höhe seiner Baufinanzierung herauszufinden.

Wichtig: Die Investitionssumme lässt sich von zwei Seiten berechnen:

  1. Über die Immobilie: Nach umfangreicher Suche auf Onlineportalen, der örtlichen Zeitung oder bei Bauunternehmern fällt die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt. Die Baufinanzierung berechnet sich aus den entstehenden Kauf- und Nebenkosten.
  2. Über die eigenen Mittel: Aus den monatlichen Einnahmen errechnet sich die Darlehenssumme, die tragbar ist. Dazu kommt das Eigenkapital. Unter dem Strich ergibt sich der Betrag, den man investieren kann.

Nutzt man den ersten Weg, muss man damit rechnen, dass die Kosten die eigenen Möglichkeiten übersteigen. Um Enttäuschungen zu vermeiden, ist daher die zweite Variante sinnvoll.

2. Schritt: Angebotsvergleich

Immobilienfinanzierung ist nicht gleich Immobilienfinanzierung. Schon kleine Unterschiede in den Konditionen eines Kreditgebers führen zu deutlichen Einsparungen. Es handelt sich schließlich um große Darlehensbeträge, da fallen auch Nachkommastellen ins Gewicht.

3. Schritt: Kauf und Bau

Ist die Bank für die Baufinanzierung ausgewählt, verlaufen oft die Suche nach der richtigen Immobilie und der Kreditantrag parallel.

UNSER TIPP: Mit einer Einschätzung der Bank in der Tasche lässt es sich leichter mit Maklern und Bauunternehmern verhandeln. Ist das Immobilienangebot knapp, zählt Schnelligkeit, um den Zuschlag zu bekommen.

Hat man das richtige Objekt gefunden, geht es mit der Kreditzusage auch schneller. Durch die eingeholte Einschätzung liegen die persönlichen Unterlagen der Bank bereits vor und sind geprüft. Lediglich die Immobilie wird bewertet und die Konditionen werden endgültig festgelegt.

Nun geht es an die Vertragsunterzeichnungen: Kreditverträge, Sicherheitsverträge, Kauf- oder Bauvertrag. Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis in einer Summe beglichen, beim Bau fallen je nach Baufortschritt Zwischenbeträge an, die zu bezahlen sind. Diese Kosten begleicht der Käufer oder Bauherr aus seinem Eigenkapital und den abgeschlossenen Darlehen.

Kreditriese weiß auf Merkmale der Finanzierung hin

Für viele ist die eigentliche Finanzierung bei der Bank ein Buch mit sieben Siegeln. Die Vorgänge auf den Schreibtischen der Sachbearbeiter scheinen undurchschaubar und die Vielzahl an Fachbegriffen machen die Sache auch nicht leichter. Was passiert also, wenn Sie bei einer Bank einen Kredit zum Hausbau beantragen? Spielen wir die Finanzierung am Beispiel von Sandra und Markus durch.

Prüfung der Kreditwürdigkeit

Kreditwürdig zu sein bedeutet, dass die aktuellen monatlichen Einnahmen (abzüglich der Ausgaben) ausreichen, um das Darlehen zurückzuzahlen und die Zinsen tragen zu können.

Die Kreditinstitute prüfen vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Das Kreditinstitut darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel an der Kreditwürdigkeit bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird. § 18a Abs. 1 Kreditwesengesetz (KWG)

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus haben sich entschieden, eine Krediteinschätzung einzuholen, bevor sie sich um eine Immobilie kümmern. Sie haben in diesem Ratgeber das Kapitel: "Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?" gelesen und eine Vorstellung davon, wie viel Darlehen sie aufnehmen möchten. Ein Berater schaut sich ihre Unterlagen zu Einnahmen und Ausgaben und Vermögensverhältnissen an. Er stellt eine Anfrage an die SCHUFA und überprüft die Bonität der beiden. Nach einigen Tagen erhalten sie die Einschätzung, wie viel Darlehenssumme ihnen die Bank gewähren würde. Diese Kredithöhe ist vorbehaltlich der Immobilienprüfung.

Darlehensarten

Zur Auswahl stehen verschiedene Darlehen. Um die Unterschiede richtig einordnen zu können, stellen wir Ihnen hier einige Fachbegriffe und ihre Bedeutung vor:

  • Laufzeit: Bezeichnet in der Regel die Dauer, bis das Darlehen komplett zurückgezahlt ist.
  • Tilgung: Damit ist die Rückzahlung der Kreditsumme in Raten oder als einmalige Zahlung gemeint.
  • Sollzinssatz: Er gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme an Zinsen zu bezahlen sind.

Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Der Sollzinssatz ist gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden. Ist für die gesamte Vertragslaufzeit keine Sollzinsbindung vereinbart, gilt der Sollzinssatz nur für diejenigen Zeiträume als gebunden, für die er durch eine feste Prozentzahl bestimmt ist. § 489 Abs. 5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • Sollzinsbindung: Laufzeit ist nicht immer gleich Sollzinsbindung. Viele Kreditverträge sind so angelegt, dass bei Ablauf noch eine Restschuld vorliegt. Sie wird mit einer Anschlussfinanzierung getilgt. Für diese Anschlussfinanzierung vereinbaren Kreditnehmer und Bank neue Konditionen.

Um unterschiedlichen Bedürfnisse gerecht zu werden, setzten die Kreditinstitute die Eckpfeiler von Darlehen verschieden zusammen. Dadurch entstehen diese Darlehensvarianten.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das häufigste Werkzeug der Baufinanzierung. Die Rate nennt sich Annuität. Sie setzt sich wie folgt zusammen:

Annuitätendarlehen der Baufinanzierung

Vorteil

Die Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Der Anteil an Zinsen nimmt ab, da nur von der aktuellen Darlehenssumme der Zinssatz bezahlt werden muss. Dadurch wird der Tilgungsanteil immer höher. Die Laufzeit kann zwischen 5 und 15 Jahren gewählt werden, sie beeinflusst jedoch die Höhe des Sollzinses.

Nachteil

Am Ende bleibt eine Restschuld übrig, über deren Zinssatz und Tilgung Kunde und Kreditgeber neu verhandeln. Die Höhe des Zinssatzes nach Ablauf kann nicht geplant werden.

Volltilgerdarlehen

Eigentlich ist das Volltilgerdarlehen ein Annuitätendarlehen. Es ist jedoch so ausgelegt, dass bei Ablauf der Baufinanzierung der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

Vorteil

Die Zinsbindung liegt hier bei 20 bis 25 Jahren, ein Plus, wenn die Bauzinsen niedrig sind. Die Rate ist bis zur Tilgung des Darlehens konstant.

Nachteil

Diese Variante ist recht unflexibel, bei sinkenden Zinsen auf dem Finanzmarkt profitiert der Darlehensnehmer nicht. Die Bank belegt den Sollzins mit einem Aufschlag wegen der langen Zinsbindung. Außerdem ist für die Rückzahlung ein hoher Tilgungsanteil erforderlich.

Variables Darlehen

Bei dieser Darlehensform ist die Tilgung festgelegt, doch der Zins wird regelmäßig angepasst. Er orientiert sich am aktuellen Marktzins (EURIBOR + Aufschlag).

Vorteil

Bei sinkenden Zinsen profitiert ein Darlehensnehmer sofort. Dadurch sind enorme Einsparungen möglich.

Nachteil

Ein hohes Risiko steht diesen Einsparungen entgegen. Steigen die Zinsen, besteht in der Regel die Option, zu einer langfristigen Zinsbindung zu wechseln, um die Kosten einzudämmen.

Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen wird nur verzinst. Die Tilgung ist erst am Ende der Laufzeit in gesamter Summe fällig. Parallel zu den Zinszahlungen wird deshalb in einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung angespart.

Vorteil

Bei Vermietungen kann der höhere Zins steuerlich verrechnet werden. Es fallen keine monatlichen Tilgungen an, dafür aber die Zahlungen für die Sparverträge.

Nachteil

Außer für die Zinszahlungen entstehen beim Bausparvertrag oder der Lebensversicherung ebenfalls Kosten.

Forward-Darlehen

Es handelt sich dabei nicht um ein reales Darlehen, sondern um eine Vereinbarung für einen Zinssatz. So kann vorab ein guter Zins gesichert werden, ohne dass eine Bereitstellungsprovision anfällt. Im Anschluss an die Wartezeit erhält der Kunde ein Annuitätendarlehen zu den vereinbarten Konditionen. In der Regel lässt sich die Bank diesen Service mit einem Aufschlag bezahlen.

Wie 66,4 % aller Immobilienkäufer haben sich auch Sandra und Markus für ein Annuitätendarlehen entschieden. Sie nutzen die aktuell günstigen Zinsen und ergänzen sie mit einer höheren Tilgungsrate von 3 %. Dadurch reduziert sich die Gesamtlaufzeit ihrer Baufinanzierung deutlich und sie sparen auf Dauer viel Geld. 

Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/217208/umfrage/gewaehlte-darlehungsformen-fuer-den-immobilienkauf-in-deutschland/

Beleihungswertermittlung und Grundschuld

Das Kreditinstitut bestimmt einen eigenen Objektwert. Aus diesem wird der Beleihungswert ermittelt. Er zeigt an, wie viel Prozent des Immobilienwertes auf Darlehen und Eigenkapital verteilt sind.

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus haben sich für ein Baugrundstück entschieden und bereits ein Bauunternehmen mit dem Bau beauftragt. Nachdem Sandra und Markus ihre Wunschimmobilie gefunden haben, bringen sie die Unterlagen zur Bank. Sie erfahren, dass die Bank den Wert des gesamten Objekts berechnen wird. Eine Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme soll als Sicherheit für die Baufinanzierung ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Formel:

Beleihungswert - Berechnung der Baufinanzierung
Beleihungswert Durchschnittlicher Zinsaufschlag bei 15 Jahren Zinsbindung
60 % 0,04 %
70 % 0,12 %
80 % 0,16 %
90 % 0,40 %
100 % 0,70 %

Die Grundschuld ist eine Belastung mit Verpflichtung gegenüber dem Kreditgeber. Sie wird im Grundbuch des Grundstücks eingetragen, das erworben wird. Dadurch kann die Immobilie nicht ohne Wissen der Bank verkauft werden. Sie bekommt auf jeden Fall aus einer Veräußerung als Erstes ihre Forderungen zurück.

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Grundschuld). § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Auszahlung des Darlehens

Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufbetrag in einer Summe auf ein Treuhandkonto übertragen, bis der Verkauf vollständig abgewickelt ist. Die Bank zahlt nach Einreichung des Kaufvertrages mit den Angaben zu Termin und Kontodaten dieses Treuhandkontos das Darlehen aus.

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus haben sich entschieden, selbst zu bauen. Auch der Kaufbetrag des Grundstücks wird in einer Summe entrichtet. Beim Bau des Gebäudes fallen jedoch Abschlagszahlungen an. Die Zahlungsschritte regelt die Makler- und Bauträgerverordnung. Nach jeder Fertigstellung eines Bauabschnittes wird ein Teil des Darlehens an das Bauunternehmen übertragen. Das Darlehen wird also in Etappen ausgezahlt.

Vorteile der Nutzung von Fremdkapital für Ihren Hausbau

Keine Wartezeit

Genug anzusparen, um eine Immobilie aus eigenen Mittel zu bezahlen, nimmt eine Menge Zeit in Anspruch. Mit Fremdkapital lässt sich das Eigenheim schneller verwirklichen.

Sich selbst sponsern, nicht den Vermieter

Mietzahlungen lassen sich gut für die monatlichen Raten verwenden einfach mal selbst vergleichen:

Tilgen ist gleich Ansparen

Unter der Voraussetzung, dass der Wert der Immobilie gleich bleibt oder steigt, erhöht sich das Vermögen bei jeder Tilgungsrate. Der Immobilie stehen nämlich weniger Schulden gegenüber.

Vorsorge fürs Alter

Ist die Baufinanzierung so geplant, dass die Darlehen zum Rentenbeginn zurückgezahlt sind, fallen nur noch die Nebenkosten an. Das Wohnen im Alter ist mietfrei.

Soft Facts

Es fühlt sich gut an, im Eigenheim zu leben. Nicht bei jeder Entscheidung muss der Vermieter gefragt werden. Die Investitionen wandern direkt in die eigene Tasche.

Keine Kündigung auf Eigenbedarf

Im Gegensatz zum Vermieter kann die Bank keine Kündigung auf Eigenbedarf aussprechen. Solange die Raten regelmäßig bezahlt werden, kann Sie niemand aus Ihrem Heim vertreiben. Und mit jedem Monat, den Sie zahlen, gehört Ihnen mehr an den eigenen vier Wänden.

Vorteile von Krediten

Nachteile der Nutzung von Fremdkapital für Ihren Hausbau

Mann zeigt Nachteile von Krediten auf

Schulden

Das Gefühl, einem Kreditinstitut verpflichtet zu sein, schreckt viele ab. Bei Baufinanzierungen sind hohe Fremdkapitalbeträge im Spiel. Der Gedanke, die monatlichen Verpflichtungen nicht mehr bezahlen zu können, kann belasten.

Kosten

Für Zinsen und Gebühren laufen beträchtliche Summen auf. Im Kreditvertrag müssen die Gesamtkosten des Darlehens für die gesamte Laufzeit dargestellt werden. Dabei kommen einige Zehntausende zusammen.

Auflagen

Die Bank nimmt sich heraus, Bedingungen an die Darlehensnehmer zu stellen. Sie schreibt zum Beispiel vor, welche Versicherungen in Verbindung mit der Immobilie und der Finanzierung abgeschlossen werden müssen.

Abhängigkeit

Entstehen Probleme mit der Immobilie oder der Ratenzahlung, muss fast immer das Kreditinstitut mit ins Boot genommen werden. Es muss informiert werden und nimmt an den Entscheidungen einen großen Anteil.

Fehlende Flexibilität

Ändern sich die Lebensbedingungen, möchten Sie vielleicht die Immobilie verkaufen. Innerhalb der Zinsbindungsfrist ist das nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank möglich. Sie berechnet, welchen Verlust sie durch die fehlenden Zinszahlungen erleidet und stellt das in Rechnung.

Einschränkende Annuitätenraten

Wird das Fremdkapital zu hoch angesetzt, entstehen enorme monatliche Raten, die keine zusätzlichen Ausgaben mehr zulassen. Wer sich nichts mehr außer der Reihe leisten kann, fühlt sich wie in einer Tretmühle.

Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

Die Frage, die sich jeder zukünftige Eigentümer stellen sollte, ist: "Wie viel Haus kann ich mir leisten?" Dazu ist es ratsam, zwei Faktoren zu berechnen:

  • Wie viel kann ich in die Baufinanzierung stecken? Und wie viel Kredit kann ich dauerhaft tragen?
  • Wie hoch werden die Gesamtkosten für meine Immobilie sein?

Die Vorstellung, was möglich ist, deckt sich nicht immer mit den vorhandenen Mitteln. Wer sein Budget kennt, läuft nicht Gefahr, bei der Bank abgelehnt zu werden. Und wer weiß, welche Kosten beim Hauskauf oder -bau entstehen, benötigt keine überteuerte Nachfinanzierung.

Budget berechnen

Die Frage, wie hoch die Baufinanzierung im Gesamten kosten darf, beantworten zwei grundlegende Berechnungen. Als Erstes lohnt es sich, die monatlichen Ausgaben und Einnahmen unter die Lupe zu nehmen. Wer ein Haushaltsbuch führt, hat davon schon eine gute Vorstellung. Sonst helfen die Kontoauszüge eines Jahres weiter. Warum für ein ganzes Jahr? Es gibt Transaktionen, die nur vierteljährlich oder jährlich anfallen. Diese sollte man auf keinen Fall vergessen, mit einzuberechnen.

Einnahmen Ausgaben
Gehalt Wohnnebenkosten (ca. 3,50 €/m²)
Kindergeld Lebensmittel
Vermietung & Verpachtung Kleidung
Nebenjobs Auto, Bus, Bahn
Rücklagen für Reparaturen
Versicherungen
Freizeitausgaben
Urlaub

Dividenden und Einnahmen aus Eltern- und Erziehungsgeld fließen nicht in die Berechnung mit ein, da sie keine dauerhaften oder konstanten Zahlungen sind. Rücklagen für anstehende Reparaturen am Haus zu bilden, ist vernünftig. Viele vergessen jedoch auch an Ansparungen für ein neues Auto, neue Haushaltsgeräte oder Ähnliches zu denken. Eine Baufinanzierung läuft für 20 bis 30 Jahre. Innerhalb dieser Laufzeit werden in jedem Fall einige dieser Kosten anfallen. Am besten ist es, einen Puffer für außerplanmäßige Kosten zu kalkulieren.

Stichwort "Miete": Ziehen Sie selbst in die Immobilie ein, berechnen Sie die bisher bezahlte Miete nicht als Ausgabe. Aber Achtung! Sie dürfen nicht die Warmmiete unter den Tisch fallen lassen. Die Nebenkosten gibt es auch in der selbstgenutzten Immobilie. Vergrößern Sie sich räumlich, könnten sie sogar höher liegen. Die Faustregel sagt: 3,50 € pro qm Wohnfläche.

Den Kreditbetrag, der sich aus dem monatlichen Überschuss ermitteln lässt, berechnen Sie mit dieser Formel:

Kreditbetrag

Diese Formel ist abhängig vom Zinssatz, den Ihnen die Bank gewährt und dem Tilgungssatz, den Sie wählen. Probieren Sie Ihre Berechnung also mit verschiedenen Variablen durch. Mithilfe einer Tabelle wird das verständlich,

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus haben ihre Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. 900 € bleiben Ihnen nach sorgfältiger Kalkulation übrig.

Zinssatz Tilgung 1 % Tilgung 2 % Tilgung 3 %
1,5 % 432.000 € 308.571 € 240.000 €
2,0 % 360.000 € 270.000 € 216.000 €
2,5 % 308.571 € 240.000 € 196.364 €
3,0 % 270.000 € 216.000 € 180.000 €

Die beiden gehen davon aus, dass sie nach aktuellen Marktzinsen einen Zinssatz von ca. 2 % erhalten werden. Die niedrigen Zinsen möchten sie benutzten, um das Darlehen zügig zurückzuzahlen. Darum entscheiden sie sich für einen Tilgungssatz von 3 %. Ihr Baukredit wird also in etwa 216.000 € ausmachen.

Bei der Wahl des Tilgungssatzes und der Höhe des Darlehens ist noch ein weiterer Aspekt zu bedenken. Nach Auslauf der Zinsbindung ist noch eine Restschuld zu finanzieren. Zu diesem Zeitpunkt kann jedoch niemand die Höhe der Zinsen voraussagen. Sind der Restbetrag und der Zinssatz dann sehr hoch, kann es durchaus dazu kommen, dass die Finanzierung nicht mehr tragbar ist. Die Darlehenssumme sollte also vernünftig eingeschätzt werden. Genauso ist ein hoher Tilgungssatz in Zeiten niedriger Zinsen empfehlenswert.

Sandra und Markus haben fleißig gespart. Zusammen kommen sie auf 75.000 €, wobei sie noch einen kleinen Notgroschen zurückbehalten. Sandra hat vor drei Jahren eine Erbschaft gemacht. Sie möchte die 50.000 € ebenfalls mit in die Finanzierung einbringen. Wie hoch darf ihre Baufinanzierung sein? Unterm Strich liegen sie bei einer Summe von 341.000 €.

Es ist klug, nicht das komplett vorhandene Eigenkapital einzusetzen. Ein kleiner Restbetrag im Sparstrumpf hilft Verzögerungen und Sonderausgaben während der Bauphase zu überwinden. Viele empfehlen in etwa zwei bis drei Monatsgehälter auf die hohe Kante zu legen.

Nun lässt sich die Baufinanzierung einfach zusammenrechnen: Eigenkapital + Darlehenssumme.

Objektkosten berechnen

1. Kauf von Haus und Eigentumswohnung

Bei der Suche nach dem passenden Objekt finden Käufer an exponierter Stelle der Immobilienanzeigen regelmäßig den geforderten Kaufpreis. Hingegen werden die Nebenkosten beim Kauf häufig vernachlässigt. Dabei machen sie teilweise über 10 % des Objektwertes aus. Welche Gebühren fallen dafür an? Sie sind abhängig vom Bundesland und Region.

  • Maklerprovision: ca. 3 – 6 %, dazu kommt noch die Mehrwertsteuer
  • Grunderwerbsteuer: ca. 3,5 – 6,5 %
  • Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2 %

Wer eine ältere Immobilie kauft, plant Renovierungs- und Sanierungsarbeiten. Diese Kosten lassen sich abschätzen, indem man einen Architekten hinzuzieht oder Angebote für die anfallenden Arbeiten einholt. Ein Puffer in der Kostenberechnung fängt unvorhergesehene Umbauarbeiten auf.

2. Hausbau

Im ersten Schritt erwirbt ein Bauherr das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet werden soll. Es fallen die gleichen prozentualen Nebenkosten an, wie beim Kauf einer kompletten Immobilie. Dazu kommen noch die Baukosten für das Haus, Garage oder Carport und die Außenanlagen.

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus sind auf ein - für ihre Gegend - preiswertes Grundstück gestoßen. Insgesamt haben sie für das 325 qm große Bauland 80.000 € gezahlt. Nebenkosten sind in Höhe von 10 % (8.000 €) angefallen. Nach Adam Riese bleiben von der Baufinanzierung damit noch 253.000 € für die Baukosten übrig, oder?

Nebenkosten, die beim Bau oft vergessen werden, sind:

  • Erschließungs- und Anschlusskosten
  • Abrisskosten
  • Keller oder Bodenplatte
  • Baustrom und -wasser
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung
  • Baugenehmigung
  • Bodengutachten
  • Prüfstatiker und Einmessung der Bauten
  • Aushub und Abtransport des Bodens
  • Garage, Carport, Stellplatz
  • Zu Außenanlagen gehören nicht nur Gras und Pflanzen: Terrasse, Eingangspodest, Außentreppen, Einfahrt, Zaun, …

Klären Sie im Gespräch mit dem Bauträger oder Architekten, welche dieser Kosten bereits in der Hauskalkulation enthalten sind. Dann haben Sie einen Anhaltspunkt, welche Preise Sie für eine ausgewogene Kostenaufstellung noch einholen müssen.

Bei dieser Menge an Möglichkeiten läuft eine Finanzierung schnell aus dem Ruder. Diese Tipps helfen, die Kosten im Griff zu behalten:

  • Bei der Einholung von Angeboten mit dem Handwerker einen Festpreis aushandeln. Kommt er mit zusätzlichen Arbeiten auf Sie zu, lassen Sie sich auch dafür ein Angebot erstellen. Stimmen Sie nicht einfach zu!
  • Sind Sie handwerklich begabt? Dann sollten Sie Eigenleistungen erbringen, die sogenannte "Muskelhypothek". Ihre Auswirkung auf die Gesamtkosten sollte man nicht unterschätzen.
  • Zu Beginn die Qualität der Ausstattungen festlegen und dabeibleiben. Bei der Bemusterung entstehen schnell neue Wünsche und die Kosten steigen rapide an.
  • Die geradlinige und einfach Bauweise ist am günstigsten. Jeder Vorbau oder Rücksprung kostet extra.
  • Der offene Wohn-Essbereich kommt mit weniger Platz zurecht und weniger Wände und Türen verringern die Baukosten.
  • Schon bei der Planung neue Möbel und die Einbauküche berücksichtigen.

Beispielfall von Sandra und Markus

Sandra und Markus sind bei der Berechnung der Nebenkosten auf eine Finanzierungslücke von 10.000 € gestoßen. Eine Nachfinanzierung ist ihnen zu teuer. Vor dem Abschluss des Bauvertrages setzen sie sich mit dem Bauträger zusammen und überprüfen, wo sich in den Bauplänen Einsparungen vornehmen lassen. Außerdem kennt Markus sich mit dem Verlegen von Laminat aus und Sandra malert gerne. In ihrer Familie gibt es einige begeisterte Handwerker, die mithelfen werden. Darum streichen sie einige Leistungen und erbringen sie selbst.

Was ist bei einer Baufinanzierung zu beachten?

Aufgrund der zahlreichen Variablen in der Baufinanzierung gibt es genauso vielfältige Möglichkeiten, sie auf Bedürfnisse und Umstände individuell zuzuschneiden. Dann passt sie wie eine zweite Haut und erdrückt nicht.

Diese Punkte sollten Sie beachten

Eigenkapital berücksichtigen

Eigenkapital ist in der Regel eine Voraussetzung, um eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Banken schlagen vor, etwa 20 % des Objektwertes plus sämtliche Nebenkosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Sicher ist, dadurch ist die Darlehenshöhe überschaubar und die Raten sind mühelos zu tragen. Dennoch ist dieser Prozentsatz für die meisten utopisch. Wer weniger eigene Mittel einsetzt, muss mit Aufschlägen bei den Zinsen rechnen.

Zinsbindung festlegen

Eine weitere Stellschraube ist die Zinsbindungsfrist. Wie lange die Zinsen festgelegt sind, wählen Sie als Kunde. Bei langer Laufzeit von 15 oder 20 Jahren verlangen Kreditgeber einen Aufschlag auf den Zinssatz. Er ist damit deutlich höher, als der Zinssatz bei 5 Jahren Laufzeit.

  • Darum greifen Bauherren in Zeiten niedriger Bauzinsen zu langen Laufzeiten. Sie sichern sich mit einem kleinen Aufschlag den Zinssatz für die Zukunft.
  • In Zeiten mittlerer bis hoher Bauzinsen spekulieren Bauherren auf sinkende Zinssätze und greifen zu kürzeren Laufzeiten.

Ein Vergleich:

Im Jahr 2004 lagen die Zinssätze für eine Laufzeit von 10 Jahren überschlagen bei ca. 4,8 %. Die Wahl der Laufzeiten sah in etwa so aus:

  • bis 1 Jahr: 18 %
  • 1 bis 5 Jahre: 22 %
  • 5 bis 10 Jahre: 38 %
  • über 10 Jahre: 22 %

2018 lag der Zinssatz für 10 Jahren Laufzeit bei rund 1,8 %. Durch die niedrigeren Zinsen wurden andere Laufzeiten gewählt. Es ergaben sich in etwa folgende Prozentsätze:

  • bis 1 Jahr: 12 %
  • 1 bis 5 Jahre: 8 %
  • 5 bis 10 Jahre: 35 %
  • über 10 Jahre: 45 %

Quelle: https://www.bundesbank.de/resource/blob/615324/2dd44476aa7c76e5c8f101835fe2a3bb/mL/13-zinsbindungsfristen-fuer-wohnungsbaukredite-data.pdf

Fördermittel nutzen

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine Förderbank. Sie unterstütze bestimmte Bauprojekte mit zinsgünstigen Darlehen, bei denen kluge Bauherren beträchtliche Zinskosten sparen können. Dazu gehören energieeffizientes Bauen und Sanieren, das Wohneigentumsprogramm und das Baukindergeld. Die Kredite beantragen Sie zusammen mit Ihrem Baudarlehen über die finanzierende Bank. Sie kümmert sich auch um die Auszahlung und Rückzahlung des Förderkredites. Den Antrag für das Baukindergeld stellen sie direkt bei der KfW.

Anschlussfinanzierung berücksichtigen

Bei Ablauf der Zinsbindungsfrist verbleibt eine Restschuld. Die Prolongation oder Anschlussfinanzierung dieses Betrages kann zu Zahlungsschwierigkeiten führen, wenn der Zinssatz zu diesem Zeitpunkt sehr hoch ist. Empfehlenswert ist es, schon zu Beginn eine ausreichende Tilgung vorzusehen. Dann hat sich die Darlehenssumme bei Zinsablauf schon deutlich reduziert. Bei kleiner Restschuld spricht nichts dagegen, eine Rate aus hohem Zins und reduzierter Tilgung zu bilden, die bequem aufzubringen ist.

Familie absichern

Auch wenn es nicht schön ist, an einen Unfall oder ein Unglück zu denken, sollten Sie die Möglichkeit bei einer Baufinanzierung in Betracht ziehen. Schon der Ausfall eines Gehalts von ein paar Monaten führt zu Problemen.

  • Die Risiko-Lebensversicherung springt beim Tod ein. Wählen Sie sie in ausreichender Höhe, ist im Unglücksfall die Familie schuldenfrei und hat eine Sorge weniger.
  • Die Restschuldversicherung deckt neben dem Todesfall auch das Risiko bei Krankheit und Arbeitslosigkeit ab.
  • Eine Berufsunfähigkeitsversicherung übernimmt, falls Sie Ihren Beruf nicht mehr ausüben können.
Kreditriese weiß auf Merkmale der Finanzierung hin

Baudarlehen miteinander vergleichen

Die Baufinanzierung ist ein umfangreiches und manchmal einschüchterndes Vorhaben. Der erste Impuls ist daher, mit der Immobilienfinanzierung zur Hausbank zu gehen. Der bekannte Berater vermittelt das Gefühl, gut aufgehoben zu sein. Bei großen Krediten fallen jedoch kleine Veränderungen bei Zinsen und Gebühren ins Gewicht. Darum ist ein Vergleich der Konditionen Ihrer Hausbank immer zu empfehlen. Sie können gut und gerne mehrere tausend Euro einsparen, wenn Sie genau hinschauen.

Diese Faktoren beeinflussen die Gesamtkosten für Ihren Baukredit und sollten als Ganzes betrachtet werden:

  • Sollzinssatz
  • Tilgung
  • Laufzeit
  • Sondertilgungen
  • Bereitstellungszinsen
  • Gebühren für Sicherheiten und Objektwertermittlung

Zinszahlungen in 10 Jahren Laufzeit

1,6 %

0

1,8 %

0

2,0 %

0

2,2 %

0

2,4 %

0

Bei einem Kredit von 150.000 €, 10 Jahren Laufzeit und einer anfänglichen Tilgung von 2 % haben minimale Zinsveränderungen deutliche Auswirkungen auf die Kosten.

Hinweis auf Kredit Tarifvergleich

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Fallstricke bei der Wahl des richtigen Baudarlehens

Höhe der Tilgungsrate

Hier ist gutes Ausbalancieren notwendig. Natürlich hat eine hohe Tilgungsrate beträchtliche Vorteile:

  • Zinsersparnis
  • schnelle Rückzahlung
  • kurze Laufzeit

Sie hat aber auch Einfluss auf die erreichbare Darlehenssumme oder die Annuität.

Das bedeutet: Entweder Sie geben sich mit weniger Fremdkapital und damit niedrigeren Immobilienkosten zufrieden oder die monatliche Annuität schwillt an und belastet die Haushaltskasse.

Sondertilgung

Eine Ausstattungsvariante im Annuitätendarlehen ist die Sondertilgung. Für diesen Service müssen Sie mit einem Zinsaufschlag rechnen. Es lohnt sich also nur, wenn Sie wirklich davon Gebrauch machen werden. Wie sieht die Regelung aus?

In unterschiedlichen Abständen (zum Beispiel jährlich oder dreimal in der Zinsbindungsfrist) erlaubt die Bank, gebührenfrei eine Sondertilgung zu tätigen. Diese Summe wird individuell entweder in einem festen Betrag oder als Prozentangabe bestimmt. Erreichen Sie diesen Betrag nicht, können Sie auch weniger tilgen oder gar nicht. Mehr ist nicht möglich.

Wann lohnt es sich, Sondertilgungen zu vereinbaren? Hier einige Ideen:

  • Bonuszahlungen im Betrieb
  • Steuerrückzahlungen
  • Auslauf von Geldanlagen
  • Erbschaft

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins setzt sich aus dem Sollzins und den Zusatzkosten des Darlehens zusammen. Gebühren der Bank für Besicherung, Objektwertermittlung und Anderes werden auf die ganze Laufzeit bezogen berechnet. Weicht der effektive Jahreszins also deutlich vom Sollzins ab, stellt sich die Frage, welche Kosten der Kreditgeber in Rechnung stellt. Möglicherweise ist ein Angebot mit höherem Sollzins und niedrigeren Gebühren in Summe preiswerter.

Vorfälligkeitsentschädigung

Der Begriff Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet die Gebühren, die eine Bank bei vorzeitiger Kreditkündigung und -rückzahlung als Ausgleich für den entstandenen Zinsschaden verlangt.

Entstehen finanzielle Schwierigkeiten, aus beruflichen Gründen wird ein Umzug notwendig oder es kommt zu unvorhersehbaren Problemen im familiären Bereich, muss die Immobilie eventuell vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft werden. In diesem Fall verlangt das Kreditinstitut die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ist schon bei Abschluss der Kreditverträge klar, dass eine Immobilie nur eine begrenzte Anzahl von Jahren im Besitz bleibt, kann die Zinsbindungsfrist angepasst werden. Für ein kleines Schlupfloch hat auch der Gesetzgeber gesorgt. Bei Annuitätendarlehen, die über 10 Jahre Laufzeit haben, kann mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende von 10 Jahren nach Vollauszahlung gekündigt werden.

Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

  1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen;
  2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs. § 489 Abs. 1 BGB

Beleihungsgrenzen

Beleihungsgrenzen errechnet die Bank aus dem Objektwert. Eine Darlehenssumme bis 60 % des Wertes ist ideal und wird mit einem sehr guten Zinssatz belohnt. Mit 20 % Eigenkapital erreicht der Kreditnehmer die Beleihungsgrenze von 80 %. Damit hat er gute Chancen auf eine Darlehenszusage und einen guten Zinssatz. Trotzdem prüft die Bank natürlich noch, ob die Annuität ins monatliche Budget passt.

Bei weniger Einsatz von Eigenkapital steigt das Risiko der Bank und sie lässt sich die Beleihungsgrenzen von 81- 100 % mit einem deutlichen Aufschlag bezahlen. Eine knappe Tragbarkeit der Raten kann jetzt schon schneller zu einer Absage führen.

Vollfinanzierung: Mit 110 % des Beleihungswertes ist kein Eigenkapital vorhanden und auch die Nebenkosten werden aus der Darlehenssumme getragen. Es gibt diese Finanzierungen, jedoch werden an den Kreditnehmer besondere Bedingungen gestellt. Das Risiko für den Kreditnehmer liegt auch darin, dass beim Notverkauf des Objekts Schulden zurückbleiben.

Bereitstellungsprovision

Beim Hausbau sind Teilzahlungen nach Fertigstellung von Bauabschnitten fällig. Diese sind im Bauvertrag geregelt und liegen der Bank vor. Nach Bestätigung des Bauherrn, dass die Leistungen vollbracht sind, zahlt sie aus der Darlehenssumme den Abschlag an den Bauträger aus. Der Bau zieht sich oft über Monate.

In dieser Zeit erhält die Bank keine Zinsen für die Summe, die Sie noch nicht benötigt haben. Darum steht ihr eine Entschädigung zu. Die Bereitstellungsprovision ist eine prozentuale Gebühr, die in der Auszahlungsphase für nicht genutzte Kreditsummen berechnet wird. Sobald das Darlehen vollständig ausgezahlt ist, entfällt sie.

Gehen Sie von einer längeren Auszahlungszeit aus, vereinbaren Sie mit dem Kreditinstitut, für 3 bis 12 Monate auf die Bereitstellungsprovision zu verzichten. Ist das Darlehen bis dahin vollständig genutzt, umgehen Sie diese Kosten.

Übrigens: Haben Sie tatsächlich nach Bezahlung des kompletten Objekts noch etwas von der Darlehenssumme übrig, sagt die Bank nicht: "Danke!" Rechnen Sie mit der Nichtabnahmeentschädigung.

Beim Abschluss von Kreditverträgen ist Vorsicht geboten

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