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Als unabhängiger Finanzberater beraten wir Sie in allen Kreditangelegenheiten neutral und faktenbasiert. Bei uns finden Sie aktuelle Vergleiche zahlreicherer Banken. Hier erfahren Sie nicht nur, welcher Kredit am günstigsten ist. Wir zeigen Ihnen außerdem, welcher Kredit am besten zu Ihnen passt. Zudem informieren wir Sie in unserem Kreditratgeber über alle Fragen rund um Zins- und Tilgungsraten.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Anschaffung oder Bau einer Immobilie kann kaum jemand alle anfallenden Kosten aus der eigenen Tasche begleichen. Darum haben sich bereits 32 % der Deutschen einen Immobilienkredit gesichert.
  • Die gängigste Darlehensform ist das Annuitätendarlehen. Es ist besonders beliebt, da die konstante monatliche Rate Planungssicherheit bietet.
  • Ein Vergleich von Zins und Darlehenskonditionen lohnt sich immer! Wer sich umgesehen hat und den Markt kennt, hat eine gute Verhandlungsgrundlage.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das speziell zur Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses aufgenommen wird. Die vereinbarte Summe wird zweckgebunden ausgezahlt. Als Gebühren für die Gewährung des Kredits fallen Zinsen an. Außerdem wird das Darlehen entweder in monatlichen Raten oder einer Einmalzahlung am Ende zurückgezahlt.

Der Verwendungszweck kann sein:

  • Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
  • Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung
  • Modernisierung, Anbau oder Renovierung einer Immobilie

Darlehensgeber sind dabei:

  • Banken
  • Sparkassen
  • Versicherungen
  • Bausparkassen
  • Förderbanken

Zwei Darlehensarten sind beim Immobilienkredit sehr beliebt: das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen. Sie unterscheiden sich in der Art der Rückzahlung. Für das endfällige Darlehen erheben die meisten Kreditgeber einen Zinsaufschlag.

Unterschiede beim Immobilienkredit - Annuitenentilgung vs. endfällige Tilgung
Die häufigsten Immobilienkreditarten - Annuitätentilgung vs. Endfällige Tilgung | © kreditriese.de

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich eine Rate (Annuität genannt) zurück. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Zinsen zahlt der Kreditnehmer nur vom aktuellen Kreditbetrag. Dieser reduziert sich monatlich um die Tilgung. Die Tilgungssumme steigt im Gegenzug zu den sinkenden Zinszahlungen monatlich an. Zum Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt eine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung zurückgeführt wird.

Das endfällige Darlehen wird am Ende der Zinsbindungsfrist in einem Betrag getilgt. Während der Laufzeit werden monatlich Zinsen bezahlt. Parallel zum Darlehen spart der Darlehensnehmer in einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung die Kreditsumme an. Da bei dieser Darlehensform deutlich höhere Zinsen anfallen, lohnt sie sich nur, wenn eine gute Rendite der Sparverträge zu erwarten ist. Außerdem nutzen Vermieter gerne diese Variante. Bei der Steuer ziehen sie die hohen Zinsbeträge von den Mieteinnahmen ab.

Wie komme ich zum Immobilienkredit?

Beispiel:

Stefan hat letztes Jahr seine Berufsausbildung abgeschlossen. Er wohnt in einer 1,5 Zimmerwohnung mitten in der Stadt. Sein Vermieter teilt ihm mit, dass er die Mietwohnung verkaufen möchte und bietet Stefan an, sie zum ortsüblichen Preis von 80.000,- € zu übernehmen. Das Argument des Vermieters: Stefan spart sich die Maklerprovision und zahlt statt der Miete ab sofort Zins und Tilgung – die perfekte Altersvorsorge. Stefan gefällt die Idee eigentlich, doch er hat bisher kaum etwas angespart. Wie kommt er an die notwendige Kaufsumme?

Das Interesse an eigenen Immobilien ist groß. Sie sind auch als Kapitalanlage und Altersvorsorge sehr beliebt, da selbst in Zeiten von Niedrigzinsen eine gute Rendite erreicht wird. Die Lücke zwischen Eigenkapital und Kaufsumme schließt der Immobilienkredit. Bei der ersten Planung ist es darum unumgänglich, festzulegen, wie hoch die Gesamtkosten sein werden und welchen Anteil davon das Darlehen ausmachen wird. Jetzt kommt der 4-Punkte-Plan zum Einsatz.

Der 4-Punkte-Plan

1. Schritt: Kosten berechnen

Beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung kommen zum Kaufpreis noch Nebenkosten auf den neuen Eigentümer zu. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland in der Höhe.

  • Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
  • Die Maklerprovision macht etwa 3 – 6 % plus Mehrwertsteuer aus.
  • Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit ca. 2 % zu Buche.

Beim Bau einer Immobilie entstehen ebenfalls Nebenkosten unter anderem für die Erschließung, die Baugenehmigung oder verschiedene Gutachten. Fragen Sie bei der Gemeinde, dem Architekten und dem Bauunternehmen nach, welche Leistungen bereits in der Kostenrechnung enthalten sind und welche weiteren entstehen werden. Es ist ebenfalls sinnvoll für die Ausstattung und Ausführung des Hauses einen Puffer einzuplanen, da unvorhergesehene Ausgaben die Regel sind. Bernd und Sabine aus Beispiel 2 haben also noch einiges zu erledigen, um die genauen Kosten für Ihr Vorhaben herauszufinden.

2. Schritt: Höhe des Immobilienkredites festlegen

Dem Eigenkapital kommt große Bedeutung zu. Kreditgeber lieben Angespartes. Es gibt ihnen einen Hinweis darauf, dass ihr zukünftiger Kreditnehmer sparen kann und er ausreichendes Einkommen hat. Außerdem reduziert sich das Risiko für die Bank. Bei einem Notverkauf kann die Immobilie zu einem Wert veräußert werden, der die Kreditsumme abdeckt.

Perfekt ist Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten plus 20 % des Immobilienwertes. Liegt kein eigenes Geld vor, spricht der Kreditgeber von einer Vollfinanzierung. Auch Immobilienkredite in Höhe des Immobilienwertes inklusive der Nebenkosten sind erhältlich. Hier liegt die Chance für Stefan aus unserem zweiten Beispiel. Mit hervorragender Bonität und guter Werthaltigkeit der Immobilie sind die Aussichten auf eine Vollfinanzierung nicht schlecht.

3. Schritt: Kosten der Finanzierung vergleichen

Die Gebühren eines Kredits werden Zinsen genannt. Der Zinssatz bestimmt die Höhe der monatlichen Zinszahlen. Doch auch die Tilgungshöhe verändert diese Kosten. Wer schneller tilgt, zahlt naturgemäß weniger Zinsen.

Ein Kreditvergleich spart viel Geld, da bereits kleine Veränderungen im Zinssatz Tausende von Euro ausmachen.

4. Schritt: Finanzierungsplan erstellen

Balancieren Sie die verschiedenen Komponenten so aus, dass der Immobilienkredit zu Ihnen und Ihrer Situation passt. An diesen Stellschrauben lässt es sich drehen:

  • Eigenkapital
  • Immobilienkosten
  • Zinssatz
  • Zinsbindungsfrist
  • Tilgungshöhe
Kreditriese weiß auf Merkmale der Finanzierung hin

Kreditgeber vergleichen

Der Vergleich von mehreren Finanzierungsangeboten ist äußerst wichtig. Besonders wichtig beim Immobilienkredit ist ein möglichst niedriger Zinssatz. Nachfolgende Grafik verdeutlicht, wie viel Geld sich durch einen niedrigen Zinssatz sparen lässt.

Mehrkosten bei der Immobilienfinanzierung durch zu hohe Zinsen
Mit einem niedrigen Zinssatz lässt sich langfristig viel Geld sparen | © kreditriese.de

Einen Immobilienkredit beantragen – so geht's!

Für einen aussagekräftigen Kostenvergleich ist es notwendig, potenziellen Kreditgebern vollständige Kreditunterlagen einzureichen. Die Höhe der Zinssätze richtet sich auch nach den persönlichen finanziellen Umständen, dem Eigenkapital und der Bewertung der Immobilie.

Welche Informationen benötigt die Bank?

Zur Bonitätsprüfung

Angestellte Selbständige
Gehaltsabrechnungen Gewinn- und Verlustrechnung, Bilanz
Betriebswirtschaftliche Auswertungen
Handelsregisterauszug
SCHUFA-Auskunft
Einkommensteuerbescheid
Nachweise für das Eigenkapital
Nachweise zu bestehenden Krediten

Zur Objektbewertung

Kauf Bau
Aufstellung der Modernisierungskosten Bauvertrag
Kostenvoranschläge Aufstellung der geplanten Baukosten
Grundbuchauszug
Lageplan und Grundriss
Wohnflächenberechnung
Fotos
Einheitswertbeschreibung des Finanzamts
Kopie der Brandversicherungspolice
Teilungserklärung

Eine negative SCHUFA-Auskunft bedeutet nicht zwangsläufig, dass keine Immobilienfinanzierung zu bekommen ist. Einige Banken im Euroraum gewähren bei ausreichenden finanziellen Mitteln und gutem Einkommen trotzdem Kredit. Dabei sind ordentliche Zinsaufschläge für das erhöhte Ausfallrisiko üblich.

Der Kreditvertrag – kein Buch mit sieben Siegeln!

Das Annuitätendarlehen ist das häufigste Werkzeug der Baufinanzierung. Die Rate nennt sich Annuität. Sie setzt sich wie folgt zusammen:

Die Eckpfeiler der Finanzierung halten Bank und Kunde im Kreditvertrag fest. Enthalten sein müssen:

  • Verwendungszweck: Immobilienkredite sind zweckgebundene Darlehen. Sie dürfen nur für die im Vertrag angegebenen Vorhaben in Verbindung mit der Immobilie verwendet werden.
  • Darlehenshöhe und Auszahlungsdatum: Bei Bauprojekten erfolgt die Auszahlung, wenn nach und nach die Rechnungen oder Abschlagszahlungen fällig werden. Vollständige Auszahlung ist dann erst bei Fertigstellung.
  • Zinssatz: Der Zinssatz orientiert sich am aktuellen Marktzins. Wie viel die Bank aufschlägt, variiert nach Bonität des Kreditnehmers, Höhe des Eigenkapitals und Zinsbindung.
  • Effektiver Jahreszins: Der Effektivzinssatz beinhaltet den Sollzins und sämtliche Kosten, die während der Laufzeit entstehen.
  • Rate bzw. Tilgung: Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen.
  • Sollzinsbindung und Laufzeit: Die Zinsbindung kann für 5 – 20 Jahre festgelegt werden. Beim Annuitätendarlehen bleibt eine Restschuld übrig. Die Bank muss angeben, wie lange die gesamte Rückzahlung der Kreditsumme dauern wird.
  • Restschuld: Hier finden Sie den Betrag, den Sie nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldig sind.
  • Sicherheiten: Immobilienkredite werden mit einer Grundschuld abgesichert. Diese werthaltige Sicherheit macht es möglich, solche Darlehen im Vergleich zu Ratenkrediten sehr zinsgünstig anzubieten.
  • Sondertilgungen: Um während der Laufzeit unerwarteten Geldsegen für eine Tilgung nutzen zu können, eignen sich Vereinbarungen über Sondertilgungen.
  • SCHUFA-Klausel: Ihr Kreditgeber ist sogar verpflichtet, Ihre Bonität ausreichend zu überprüfen.
  • Widerrufsbelehrung: Per Gesetz steht jedem Kreditnehmer ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, über das ihn die Bank aufklären muss. Geschieht das nicht, besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht.

In die Berechnung des anzugebenden effektiven Jahreszinses sind als Gesamtkosten die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen und alle sonstigen Kosten einschließlich etwaiger Vermittlungskosten einzubeziehen, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu entrichten hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind.

Zu den sonstigen Kosten gehören:

  1. Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos, Kosten für die Verwendung eines Zahlungsmittels, mit dem sowohl Geschäfte auf diesem Konto getätigt als auch Verbraucherdarlehensbeträge in Anspruch genommen werden können, sowie sonstige Kosten für Zahlungsgeschäfte, wenn die Eröffnung oder Führung eines Kontos Voraussetzung dafür ist, dass das Verbraucherdarlehen überhaupt oder nach den vorgesehenen Vertragsbedingungen gewährt wird;
  2. Kosten für die Immobilienbewertung, sofern eine solche Bewertung für die Gewährung des Verbraucherdarlehens erforderlich ist."

§ 6 Abs. 3 Preisangabenverordnung

Wichtig: Die Rate darf Sie finanziell nicht einengen. Die Finanzierung einer Immobilie dauert Jahrzehnte. Darum sollten Sonderausgaben wie Urlaub, Anschaffung von Haushaltsgeräten und Reparaturen eingeplant werden. Achten Sie darauf, dass Sie sich hin und wieder etwas gönnen können.

Die Kreditinstitute prüfen vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Das Kreditinstitut darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel an der Kreditwürdigkeit bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird. § 18a Abs. 3 Kreditwesengesetz (KWG)

Die Grundschuld

Im Grundbuch Ihrer Immobilie trägt ein Notar das Grundpfandrecht Ihrer Bank ein. Sie sichert mit der Immobilie die Kreditsumme ab. Kann das Darlehen nicht mehr bezahlt werden, werden Haus oder Wohnung verkauft und die Schulden getilgt.

Eine Grundschuld kann nach Rückzahlung des Immobilienkredits für ein anderes Darlehen genutzt werden. Das bietet sich an, wenn nach einigen Jahren Modernisierungen anstehen.

Mit diesen Tricks sparen Sie beim Kredit

Anbietervergleich

Der Aufwand, mehrere Angebote zur Finanzierung einzuholen, zahlt sich buchstäblich aus. Durch einen Vergleich verschiedener Kreditinstitute lässt sich jede Menge Geld sparen.

Sondertilgung

Bonuszahlungen, Steuerrückerstattungen oder eine kleine Erbschaft lassen sich in keine Finanzierung einplanen. Um einen Teil des Darlehens zu tilgen, ist eine Gebühr – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – zu bezahlen. Vereinbaren Sie deshalb mit Ihrer Bank ein Sondertilgungsrecht. Dann ist es erlaubt, zwischen 5 – 10 % der Kreditsumme in festgelegten Abständen ohne weitere Kosten zurückzuzahlen.

Höhere Tilgungsrate

Je höher die Tilgung angesetzt wird, desto schneller verringert sich die Kreditsumme. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer genau von diesem Betrag seine Zinsen. Sinkt die Summe schnell, sinken natürlich auch die Zinskosten.

Eigenkapital

Ein Polster für ungeplante Ausgaben ist auf jeden Fall ratsam. Trotzdem sollten Sie prüfen, ob es sich lohnt, die eine oder andere Geldanlage vorzeitig aufzulösen, um den eigenfinanzierten Anteil zu erhöhen. Banken belohnen den Einsatz von Eigenkapital mit deutlichen Abschlägen beim Zinssatz.

Fördermittel

Bauvorhaben werden vom Staat mit einigen Fördermitteln unterstützt. Dazu zählt zum Beispiel das Baukindergeld. Außerdem gibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als Förderbank vergünstigte Darlehen und Zuschüsse für bestimmte Projekte aus. Dazu gehören Schaffung von Wohneigentum, energieeffizientes Bauen oder Erzeugung erneuerbarer Energien.

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Nachfinanzierung und Nichtabnahmeentschädigung

Berechnen Sie die Kosten für Ihr Vorhaben möglichst genau und planen Sie für Unvorhergesehenes kleine Polster ein. Nachfinanzierungen sind mit teuren Zinsaufschlägen keine empfehlenswerte Option. Allerdings ist eine deutliche Überschätzung des notwendigen Immobilienkredits auch nicht kostenlos. Für nicht benötigte Kreditsummen fällt eine Entschädigung für die entgangenen Zinszahlungen an.

Kleine Tilgungsrate

Mit einer kleinen Tilgung schrumpft die Rate zusammen und erscheint auf den ersten Blick günstig zu sein. Die monatliche Belastung fällt kaum ins Gewicht, trotz der hohen Kreditsumme. Das Problem dabei: Am Ende der Zinsbindungsfrist sind noch immer sehr viele Schulden übrig.

  1. Der Kostenanteil ist sehr hoch, denn über die Laufzeit werden hauptsächlich Zinsen gezahlt.
  2. Bei der Anschlussfinanzierung der Darlehenssumme sind auf dem Finanzmarkt die Zinssätze unter Umständen deutlich angestiegen. Das kann dazu führen, dass die neue Rate nicht mehr tragbar ist.
  3. Niedrige Tilgungen führen zu langen Gesamtlaufzeiten von Immobilienkrediten. Die Gefahr ist, dass zum Rentenalter noch immer Kreditraten zu zahlen sind und die Finanzierung dann eng wird.

Lange Laufzeit

Die Sollzinsbindung beträgt zwischen 5 und 20 Jahren. Der Kreditnehmer wählt sie passend zur aktuellen Höhe der Zinsen. Je länger die Laufzeit festgeschrieben wird, desto höher fällt auch der Zinsaufschlag der Bank aus. Dieser Zinsaufschlag lohnt sich nur, wenn die Zinsen tatsächlich sehr niedrig sind und mit einem Anstieg der Zinsen in den nächsten Jahren gerechnet werden muss.

Vollfinanzierung

Manchmal ist es unmöglich, mit dem Immobilienkauf zu warten, bis genug Eigenkapital angespart ist. Trotzdem ist eine Vollfinanzierung – also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gut zu überlegen. Kreditgeber lassen sich diese Risikoübernahme sehr gut bezahlen.

Bereitstellungsprovision

Die Bereitstellungsprovision sind Bankgebühren, die in Rechnung gestellt werden, wenn sich die Auszahlung des Darlehens verzögert oder es in Etappen benötigt wird. Während der Bauphase einer Immobilie bezahlt der Kreditnehmer nach Fertigstellung verschiedener Bauabschnitte Teilbeträge der Gesamtkosten an den Bauträger. Für diese Abschlagszahlungen wird nach und nach der Immobilienkredit ausgezahlt. Die Bereitstellungsprovision berechnet die Bank vom nicht ausgezahlten Darlehensanteil. Ab wann der Kreditgeber diese Gebühren verlangt, lässt sich verhandeln. Um Bereitstellungsprovision zu vermeiden, lohnt es sich, mit der Bank einen späten Beginn der Gebühr zu vereinbaren und Bauunternehmer und Handwerker auf Einhaltung der Terminvereinbarungen festzulegen.

Die Zinsbindung ist ausgelaufen - was jetzt?

Jetzt benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung! Sie funktioniert im Grunde wie der Immobilienkredit selbst. Sie müssen auch nicht bei der gleichen Bank bleiben. Der Kreditvertrag läuft aus und Sie erhalten vom bisherigen Kreditgeber ein Angebot für eine Prolongation oder Verlängerung. Doch Sie sind mit Vertragsauslauf nicht mehr an ihn gebunden und können wechseln. So gehen Sie vor:

  • Mit Einkommens- und Objektunterlagen Angebote einholen.
  • Konditionen vergleichen.
  • Den neuen Kreditvertrag abschließen.

Schon vor Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Das geht mit einem Forward-Darlehen. Im Grunde handelt es sich dabei nicht um einen wirklichen Immobilienkredit. Sie schreiben damit bereits die Zinsen für das zukünftige Anschlussdarlehen fest und akzeptieren dafür eine Gebühr der Bank. Bei Ablauf Ihres bisherigen Kredits erhalten Sie den neuen Immobilienkredit dann zum vereinbarten Zinssatz.

Die Zinsen sind wesentlich günstiger geworden – wie komme ich aus meinem Vertrag?

Beispiel:

Beispiel: Vor 10 Jahren schloss Familie Müller einen Immobilienkredit mit Ihrer Hausbank zu unschlagbaren Zinsen ab. Sie rechnete damit, dass der Zinssatz von damals 4,5 % in den kommenden Jahren steigen würde und schrieb das Darlehen gleich für 15 Jahre fest. Leider hat sich Familie Müller getäuscht. Nach 10 Jahren stehen die Zinsen auf einem Rekordtief von 1,5 % und sie bezahlen 3 % zu viel!

Gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) steht dem Kreditnehmer nach Ablauf von 10 Jahren ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Kündigungsfrist zu. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung kommt der Kreditnehmer aus seinem Langzeitvertrag.

Bei verändertem Zinssatz auf dem Finanzmarkt kann ein Immobilienkredit nach kürzerer Laufzeit mit Zustimmung der Bank in ein günstigeres Darlehen umgeschuldet werden. Dafür ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Sie sollten die anfallenden Kosten mit den möglichen Zinseinsparungen vergleichen, um sicher zu sein, dass sich die Umschuldung wirklich auszahlt.

Hilfe – ich bin mit meiner Rate im Rückstand

Keine Panik! Es droht Ihnen nicht gleich die Zwangsversteigerung. Der Gesetzgeber schützt Verbraucher eines Immobilienkredits vor vorschnellem Handeln der Kreditgeber. Erst, wenn 2,5 % der Kreditsumme als Rückstand aufgelaufen ist, kann der Kreditvertrag gekündigt werden.

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein. § 498 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)

Oft weiß ein Kreditnehmer bereits im Voraus, dass er eine Rate nicht bezahlen kann. Dann ist es wichtig, sich unverzüglich an den Kreditgeber zu wenden und eine gemeinsame Lösung zu suchen. Zeigen Sie, dass Ihnen daran liegt, den Kredit bestmöglich zurückzuzahlen. Das schafft Vertrauen! Denn eine Bank ist wenig daran interessiert Verträge zu kündigen und eine Zwangsversteigerung durchzuführen, solange es andere Möglichkeiten gibt.

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